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　　記者 吳曉璐

　　即日，證監會啟動不動產公募投資基金試裏工作，進一步滿足不動產範圍合理融資必要，支撐房天產市集平穩健康發展。業界人士覺得，不動產公募投資基金對投資範圍、投資策略等圓裏進行特定安排，汲引基金運做敏捷度，深入風險防備，更好的的支撐不動產市集盤活存量，實現轉型發展。

　　“不動產公募基金試裏將存量室第等納入了投資範圍，為公募打點人經過進程市集化編製參與房企紓困供應了空間。股債比的放鬆也有助於公募打點人把持債權實現更有效的資產輕風險隔離，為其參與複雜的困難房企資產盤活供應了無益本事。”鼎暉投資打點合資人胡寧對《證券日報》記者表示。

　　下敏捷度汲引市集自動性

　　據中基協數據，遏製2022年年末，中基協存盡公募股權房天產基金838隻，存盡規模4043億元，存盡公募股權底子設施基金1424隻，存盡規模1.21萬億元。

　　為辨別試裏不動產基金戰本底子設施及房天產基金典範，證監會輔導中基協新設“不動產公募投資基金”類別，業界人士覺得，此次試裏，意味著監管層為不動產公募基金“正名”。

　　“與此前房天產基金戰底子設施基金對比，不動產公募投資基金可投資範圍擴大，添加了存量商品室第戰市集化租賃住房。”LP智庫首創人邦坐波對《證券日報》記者表示，此外，此次試裏正正在投資策略、風險打點等圓裏均做了不同化安排戰不同化打點，旨正正在進一步發揮公募基金多元化資產建設、特地投資運做優勢，滿足不動產範圍合理融資必要。

　　胡寧表示，本次試裏正正在監管層裏給不動產公募基金“正名”，“量體裁衣”式天給了不動產公募基金更加掀開市集實際的把持空間，增強了公募打點人參與不動產投資的互助力戰自動性，特別是股債比的放鬆戰擴募限製的放開，給以了公募打點人更大年夜的敏捷性。

　　據記者體會，正正在本有股權基金監管框架下，基金的債權投資比例(不逾越20%)戰克日(不逾越1年)均受到限製。但正正在不動產投資中，經常需要經過進程債權投資取得債息，為LP供應時期收益，避免分紅兩重征稅，戰睜開資產、股權的抵量押等風險把持本事，加大年夜對底層資產的把持力，前進投成本金安然性等。

　　“本次試麵臨股債比給以了過分鬆綁，一圓裏無益於基金對底層資產的把持，一圓裏也使得實操中的敏捷性大年夜大年夜增強。”胡寧表示。

　　別的，“由於不動產的投資規模較大年夜、周期較少，保留分批斥地或分批拜托的景象。本次試裏消弭了擴募的比例限製，無益於基金打點人依照不動產款式的拔擢、斥地節奏，分階段募集資金以匹配投資必要。”胡寧進一步表示。

　　中聯前源不動產基金打點無窮公司總經理何明宇對《證券日報》記者表示，依照不動產投資所存在的特點而成立的法例，將使得公募基金打點機構能夠更好的的天打算實在的匹配各類不動產投資現金流特點的基金產品，更好的的匹配恢弘投資人的收益酬報訴供，也更有助於公募基金行動權力類資金更好的的天助力房天產市集良性發展。

　　建立齊人命周期風控體係

　　為加強不動產投資範圍的風險防控，監管部門對投資範圍、打點人、投資人、投資策略、消息流露等基金各環節均做了風險防備。

　　從不動產公募投資基金的投資範圍來看，何明宇表示，試裏雖然放開了睜開存量商品室第戰市集化租賃住房投資，但是對存量商品室第限定正正在已取得“五證”且已實現收賣或主體拔擢工程已落成的款式；對市集化租賃住房，也有必定的斥地拔擢日程要求。

　　從參與試裏公募打點人資格來看，成立了較下門檻。何明宇表示，目前從打點規模、特地人員、款式插手履曆等圓裏成立了較下的門檻，經過進程頭部打點人先行先試，充分發揮龍頭企業示範帶動傳染感動，敦促行業上品量發展。

　　胡寧覺得，前進打點人門檻，確保有履曆、擔負任的打點人進圍試裏，對監管防備風險意義複雜。

　　從投資者角度來看，大白提出以機構投資者為主，並對自然人進行必定限製。“成立較下的尾輪實納出資門檻，表示出以引進機構資金為重要方針，對自然人的出資比例限製正正在不得逾越基金實納金額的20%，防備涉眾風險。”何明宇表示。

　　試麵臨基金財產的對中保證及資金流背進行了限製。“不動產公募基金的投向為底層價格大白的不動產類資產。本次試裏大白了基金財務不得背被投企業以外主體供應保證，或投資於公募打點人或其實際把持的款式，一圓裏確保了基金財產價格的風險隔離，一圓裏也避免了自融等風險。”胡寧表示。

　　從產品運做來看，何明宇表示，對不動產公募投資基金成立了更下標準的基金尾輪實納規模要求、並強調出格風險揭穿、按季度定期疑披、逼迫托管等，有效把持不動產公募投資基金各階段風險。

　　敦促“募投管退”良性循環

　　目前，我邦不動產行業積累的存量資產規模大年夜，房天產等產權圓對資產盤活有急切必要，此外，機構投資者亦鬥勁主動，不動產公募投資基金未來發展前景寬敞豁達。

　　“不動產行動一個首要的資產品類，埋頭於不動產投資的公募基金未來一定將正正在資產市集中扮演首要角色。”胡寧覺得，不動產公募基金的少足發展，首先需要進一步拓寬機構投資者來源，鼓舞鼓勵銀行理財子公司、保證資管、策略性配套資金等參與，拔除今後策略障礙，敦促保證資金投資。其次，要進一步拓寬插手渠講。公募REITs是存量資產盤活插手的首要渠講，不動產公募投資基金是孵化公募REITs合格資產的首要來源。

　　“建議未來經過進程策略支撐，鼓舞鼓勵指點不動產公募投資基金投資孵化上品量資產標的，鑽研製定與公募REITs發行相銜接的有效插手機製，做大年夜良好資產存量，促進行業良性循環發展。並鑽研經過進程公募REITs發行及擴募機製的完竣，前進市集化資金參與不動產公募投資基金的自動性，如放鬆公募REITs對財務投資人的鎖定期限製、放鬆募集資金用途的限製等。”胡寧進一步表示。

　　從資產類別來看，不動產公募投資基金的投資範圍與公募REITs下度近似。何明宇覺得，不動產公募投資基金可以行動Pre-REITs重要的產品載體，變很多層次的REITs市集的一環。

　　具體來看，何明宇表示，不動產公募投資基金能夠正正在資產借不成死時，延遲進行孵化盤活，疇後期的斥地、拔擢去持有階段的汲引、改革，再來組成可耐久持少許良好資產，為公募REITs擴募供應豐富的資產儲備。

　　“隨著市集進一步成死，未來持有多量良好資產的不動產公募投資基金本人該當也無機遇變得公募REITs的建議人，實現與邦際市集的接軌，充分發揮不動產公募基金正正在資管、金融等圓裏的傳染感動。”何明宇講。

　　何明宇覺得，成死的、發展精采的公募REITs市集也為不動產公募投資基金供應了非常好的插手渠講，敦促其“募投管退”良性循環，並將正正在不動產公募投資基金標的遴選、估值定價圓裏發揮“錨”的傳染感動。 【編輯:彭婧如】"